房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金；而类 REITs 一般是将私募基金同资产支持专项计划相结合；主要的交易结构流程为：

1）由原始权益人设立私募基金；

2）私募基金收购项目公司（物业持有人）全部股权，并向项目公司发放股东贷款，构造“股权+债权”；

3）原始权益人以其持有的私募基金份额发行资产支持证券。类REITs 以私募基金份额为基础资产，以运营收入和物业增值为现金流来源；专项计划通过持有私募基金全部份额而间接拥有项目公司股权及物业所有权。